In linea generale, in materia di vendita di un immobile, è stato affermato che il difetto assoluto della certificazione di agibilità (comunemente detta anche di “abitabilità”), vale a dire la mancanza del certificato stesso e la contemporanea insussistenza delle condizioni necessarie per ottenerlo, in dipendenza della presenza di insanabili violazioni delle norme urbanistico-edilizie, si traduce nella mancanza di un requisito essenziale che integra l’ipotesi di consegna di aliud pro alio (v. C. Cass. civ. 27/07/2006, n. 17140; C. Cass. civ. 26/01/2006, n. 1514).

Pertanto l’agibilità dei locali è requisito essenziale per l’utilizzazione di un edificio (C. Cass. civ. 26/01/2006, n. 1514; C. Stato 19/09/2007, n. 4880): esso ne attesta la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico (C. Stato, 09/02/2012, n. 690).

Il venditore è tenuto a consegnare i documenti che attestano l’agibilità in quanto essi sono tra quei “titoli e documenti relativi alla proprietà e all’uso della cosa venduta” che egli deve, specie se richiesti, consegnare al compratore ai sensi dell’art. 1477, comma 3, Cod. civ. (C. Cass. civ. 08/02/2016, n. 2438). In particolare, il venditore, tenuto conto che l’agibilità si ottiene, dopo l’art. 3 del D. Leg.vo 222/2016, tramite Segnalazione certificata, deve consegnare copia della stessa al compratore .

Contratto preliminare (compromesso)

E’ legittimo il rifiuto del promissario acquirente di stipulare la compravendita definitiva di immobile privo di agibilità poiché questi ha interesse ad ottenere la proprietà di un immobile idoneo ad assolvere la funzione economico-sociale nonché a soddisfare i bisogni che inducono all’acquisto, e cioè la fruibilità e la commerciabilità del bene (C. Cass. civ. 14/01/2019, n. 622; C. Cass. civ. 27/11/2009, n. 25040; cfr. anche C. Cass. civ. 08/02/ 2016, n. 2438). Fa eccezione a questo principio il caso in cui dal contratto preliminare o da altre circostanze risulti che l’acquirente conoscesse e accettasse la mancanza dell’agibilità dell’immobile che si era impegnato di acquistare.

Locazioni

In linea generale nel contratto di locazione, salvo patto contrario, grava sul locatore l’onere di ottenere il certificato di agibilità qualunque sia la destinazione d’uso dell’immobile locato. Sul conduttore grava l’onere di ottenere le certificazioni o autorizzazioni che riguardano l’attività che egli intende svolgere nei locali locati (C. Cass. civ. 11/04/2006, n. 8409; vedi anche C. Stato 28/05/2009, n. 3262; C. Stato 19/09/2007, n. 4880).

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